Dans cet article je vais vous présenter un moyen simple et rapide de réaliser la liasse de votre SCI le tout entièrement gratuitement. Vous souhaitez vous lancer mais vous hésitez car vous ne savez pas comment faire ? Alors vous êtes au bon endroit !

Cet article est la suite de l’article « La comptabilité de votre SCI à l’impôt sur le revenu sans débourser un centime » je vous invite à aller le voir afin de faciliter la lecture de cet article.

Il s’agit d’un cas pratique « en condition réelle ». La liasse que je vais produire dans cet article est issue d’un dossier « type » de SCI. Il s’agit bien entendu d’une reproduction mais vous pourrez appuyer dessus pour réaliser la vôtre.

1 – Le tableau de passage fiscal

Avant d’aller plus il faut que je précise une chose. Dans le langage courant on n’établit pas de différence entre comptabilité et fiscalité. Cependant, il existe de nombreux cas pour lesquels une somme déduite en comptabilité ne le sera pas au regard de l’administration. Et ce principe est encore plus vrai pour les SCI soumises à l’impôt sur le revenu.

Concrètement, il y a deux solutions :

• Partir du résultat comptable et effectuer des retraitements que l’on qualifie d’extra comptable

• Etablir un compte de résultat en ne prenant en compte que les produits imposables et les charges déductibles

Dans cet exemple je vais vous présenter la deuxième méthode qui, en général, est considérée comme étant la plus simple. Ce tableau est construit de manière similaire à la liasse fiscale et reprend tous les retraitements qu’il faut effectuer sur ce dossier.

Balance comptable 2020 :

On ne va donc reprendre que les montants qui sont admis fiscalement :

• Les loyers et charges encaissés sur l’année 2020 : dans notre cas toutes les recettes comptabilisées sont à reporter sur la liasse.

• Les primes d’assurances : toutes les primes d’assurance en rapport avec l’activité de location sont à prendre en compte. Ici il s’agit de l’appartement donc on peut l’inclure dans les dépenses.

Attention à ne pas inclure dans cette case l’assurance sur l’emprunt. Cette assurance est bien déductible mais elle se déclare dans la même case que les intérêts d’emprunt.

• Les dépenses d’entretien et de réparation : C’est le point le plus délicat à comprendre car cela ne correspond pas à la définition de charges admise en comptabilité. Dans notre exemple nous avons immobilisé le remplacement des fenêtres car il s’agit d’un actif dont les avantages économiques vont s’étaler sur plusieurs exercices. Cependant, sur les liasses 2072 cette notion n’existe pas !

La question à se poser est la suivante : s’agit-il d’une dépense qui vise à maintenir le bien locatif en bon, à améliorer la qualité de vie des occupants ou à réduire les dépenses énergétiques ? Si la réponse est « oui » à l’une de ces trois questions alors vous déduire le montant des travaux.

A contrario si la pose des fenêtres conduisait à agrandir la surface locative en transformant par exemple une partie non occupée du local en logement le montant des travaux ne serait pas déductible.

• Taxe foncière : la taxe foncière payée dans l’année 2020 est déductible.

• Provision charges de copropriété : l’ensemble des charges de copropriété payées sont l’année également déductible

• Frais de gestion : C’est là que le bât blesse. Toutes les dépenses engagées pour le fonctionnement sont majoritairement non déductibles et sont remplacées par une déduction forfaitaire de 20€. Cela concerne les frais de courrier, de téléphone, papeterie, …

Remarque : Les honoraires de comptabilité, d’avocat ou d’agent immobilier sont absent de cet exemple cependant ils sont déductibles dans la case « frais d’administration et de gestion ».

Une fois le résultat déterminé Il faut également prévoir une répartition entre les associés car cette information devra être dans la liasse.

2 – La liasse fiscale

Avant de débuter le remplissage de liasse il faut bien comprendre son fonctionnement global. Vous pouvez télécharger l’intégralité de la liasse ici.

1. Fonctionnement de la liasse 2072-S

La liasse est décomposée en plusieurs parties ou formulaires que sont :

• La 2072-S-SD : dans cette partie sont regroupées les informations générales relatives à la SCI (nom, adresse, gérant, cession de parts sociales, …), celles relatives aux immeubles détenus pour la location et enfin le résultat fiscal global de la SCI.

• La 2072-S-A1-SD : dans cette partie il faut indiquer l’ensemble des recettes et dépenses fiscalement déductibles immeuble par immeuble. C’est là que le tableau de passage que nous avons établi précédemment va être utile

• La 2072-S-A2-SD : dans cette partie vont figurer tous les renseignements concernant les associés et la quote-part de résultat qui va leur être affectée.

2. Remplir la liasse 2072-S

1. La première page du feuillet 2072-S-SD est celle sur laquelle sera indiqué le résultat. En reportant les montants que l’on a sur notre tableau de passage on aura dans le cadre I :

2. • R1 : il suffit d’indiquer le montant des recettes encaissées

1. • R2 : dans cette case il faut mettre uniquement le montant des dépenses engagées pour les travaux, soit dans notre exemple, 2 210€
2. • R3 : le petit piège avec cette case c’est qu’il faut indiquer l’ensemble des charges hors emprunt y compris les dépenses pour travaux soit 4 506€ pour ce qui nous concerne
3. • R4 : comme indiqué plus haut dans cet article il faut mettre dans cette case non seulement les intérêts d’emprunt mais aussi l’assurance sur emprunt.

4. Dès lors le résultat correspond au calcul suivant :

3. R1 – R2 – R3 = Résultat net

Dans les cas les plus courants il ne vous reste plus qu’à indiquer sur les autres pages du feuillet ; les informations concernant le gérant, le nombre d’associé, le montant du capital et enfin les informations concernant le ou les immeubles loués.

Sur le formulaire 2072-S-A1-SD il faut reporter le résultat immeuble. S’il y avait eu plusieurs immeubles il aurait fallu séparer les recettes et dépenses immeuble par immeuble.

Enfin sur le formulaire 2072-S-A2-SD il convient de reporter la quote-part de recettes, dépenses et résultat attribuable à chaque associé. Dans notre exemple les deux associés perçoivent chacun 50% du résultat.

Maintenant que vous savez établir une liasse il vous faut encore l’envoyer au service des impôts. Je vous détaille toute la procédure dans l’article « Créer son compte sur impôts-gouv.fr et déposer sa liasse fiscale gratuitement ».