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Vous vous posez des questions concernant l’immatriculation de votre société ? Est-il plus intéressant de créer une SCI à l’impôt sur les sociétés ou à l’impôt sur le revenu. Nous allons donc voir les avantages et inconvénients de chaque régime fiscal pour vous aider dans votre processus de création de société.

1.- Fonctionnement général de la fiscalité des SCI

          1.- La SCI à l’impôt sur le revenu (IR)

On parle de transparence fiscale. Ce n’est pas la société qui supporte mais directement les associés. On dit alors que le résultat est imposé entre les mains des associés. C’est-à-dire que la part de résultat de chaque associé va directement figurer sur la déclaration de revenus personnelle (IRPP) et être soumise au barème progressif et à la CSG/CRDS et ce, même si les associés ne touchent pas réellement l’argent.

Exemple : Deux associés disposant du même nombre de parts sociales ont une SCI à l’impôt sur le revenu ayant réalisé un bénéfice fiscal de 20 000€ pour l’année 2020. Les associés ne se sont pas versé d’argent au cours de l’exercice toutefois ils devront tout de même reporter chacun 10 000€ de résultat foncier sur leur déclaration personnelle.

Mais rappelez-vous qu’en fiscalité rien n’est figé ce qui peut être un avantage à un moment donné peut ne plus l’être dans des circonstances différentes et inversement.

Imaginez le même exemple mais cette fois-ci avec une perte fiscale de 10 000€. Dans ce cas chaque associé va pouvoir reporter ce déficit sur sa déclaration de revenus, 5 000€ chacun, et alléger sa fiscalité personnelle ce qui n’aurait pas été le cas si la société avait été soumise à l’impôt sur les sociétés.

(          2.- La SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)

Dans le cas d’une SCI à l’IS s’il y a des bénéfices qui sont réalisés c’est la société qui va être imposée et non les associés. Tant que les associés ne perçoivent pas une rémunération ou qu’ils ne versent pas de dividendes ils ne seront pas imposés à titre personnel. Reprenons notre exemple et voyons ce qui se passe.

Le bénéfice fiscal de 20 000€ sera soumis à l’impôt sur les sociétés à hauteur de 15% (dans la plupart des cas) ce qui représente donc 3 000€. Lorsque les associés percevront des dividendes les sommes reçues seront soumises soit au barème progressif soit à la flat tax (30%).

2. -Avantages comparatifs entre l’impôt sur le revenu et l’impôt société

 1. –Principes de déduction

Dans la première partie j’ai pris l’exemple d’une société réalisant un résultat fiscal de 20 000€ et fait la comparaison entre la fiscalité à l’IR et celle à l’IS. Dans l’absolu il est très peu probable qu’une même société réalise le même résultat car les règles de détermination du résultat fiscal divergent de manière importante. Cela signifie qui société qui réalise une perte de 2 000€ à l’impôt sur les sociétés pourra très bien faire un bénéfice en étant soumise à l’IR.

Je m’explique. Dans une société à l’impôt sur les sociétés le résultat fiscal est calculé selon les règles des BIC. C’est-à-dire que pour n’importe quelle autre activité commerciale l’ensemble des dépenses engagées dans l’intérêt de la société va être déductible (exception faite des restrictions habituelles prévues par le CGI). Ce principe n’est pas le même pour une SCI à l’IR dont le résultat va être calculé d’après la règle des résultats fonciers. Pour plus d’information à ce sujet je vous conseille la lecture de l’article suivant.

 

Prenons à nouveau un exemple : Supposons que deux sociétés identiques en tous points ont un résultat fiscal de 3 000€ avant le calcul de la dotation aux amortissements qui est, lui aussi, de 3 000€ et que ces deux sociétés supportent un emprunt avec une mensualité de 2 000€ :

 

  • La société à l’IS va déduire la dotation aux amortissements et ainsi son résultat va être nul ce qui va entraîner une absence d’impôt sur les sociétés et les associés

 

  • De l’autre côté la société non soumise à l’IS ne pourra pas déduire la dotation aux amortissements et son résultat fiscal sera de 3 000€ et les associés seront directement soumis à la CSG/CRDS et imposés à l’impôt sur le revenu.

 

A partir de là vous vous dites qu’une SCI à l’IS c’est bien plus intéressant. Ce à quoi je vous réponds: C’est plus compliqué que ça.

 2. -Le cas des plus-values.

Immédiatement après avoir lu le point présenté ci-dessus vous avez immatriculé votre société en choisissant le régime de l’imposition à l’IS. Les années passent, l’emprunt est totalement remboursé et vous décidez de vendre votre bien immobilier pour financer un autre projet. Vous trouvez un acheteur qui vous propose un bon prix. Bref tout va pour le mieux.

Jusqu’au moment où votre notaire vous annonce le montant de la plus-value !

Supposons que vous détenez ce bien depuis plus de 20 ans et qu’il a été entièrement amorti, dès lors le montant de la plus-value correspond au prix de vente diminué de la valeur nette comptable (VNC). Cependant, dans notre exemple le bien étant totalement amorti, la VNC est nulle donc la plus-value est calculée sur le prix de cession imposé au taux d’IS de droit commun (28%).

Pour un bien immobilier vendu 300 000€ cela représente tout de même 84 000€ d’impôts sur les sociétés! Mais ce n’est pas fini car l’argent n’est pas encore dans vos mains il appartient toujours à la société. Il faudra donc encore verser des dividendes et payer 30% au titre de la flat tax soit environ 65 000€. Résultat pour un bien cédé 300 000€ net vendeur il ne vous reste qu’un peu plus de 150 000€.

Si vous aviez choisi une SCI à l’IR la situation aurait été très différente. La plus-value entre dans le cadre des plus-values des particuliers ce qui entraine un calcul bien plus favorable pour les associés. Supposons que le bien ait été acheté 250 000€ (frais d’acquisition inclus) :

La base de calcul sera donc de 300 000€ – 250 000€ = 50 000€

Par ailleurs, les associés bénéficient d’exonérations pour durée de détention :

Après 20 ans de détention l’associé bénéficie d’un abattement de 90% sur l’impôt sur le revenu et de 25% sur les prélèvements sociaux soit un total à payer de … 7 400€ ! Ce qui vous en conviendrez n’est pas tout à fait la même chose.

3. -Le sort des bénéfices

Vous avez fait des bénéfices et vous vous dîtes qu’un impôt de moins c’est nécessairement de l’argent en plus ? Pas forcément…

Reprenons notre exemple avec notre SCI qui a un résultat de 20 000€ avec deux associés.

A l’impôt sur les sociétés vous aurez à payer :

  • 10 000€ x 15% = 1 500€ au titre de l’IS
  • 8 500€ x 30% = 2 550€ au titre de la flat tax

Soit un total de 4 050€ à payer.

A l’impôt sur le revenu supposons que vous ayez un taux marginal d’imposition de 30% vous aurez à payer :

  • 10 000€ x (30% +17.2%) = 4 720€ à payer

Bien sûr le résultat aurait été différent si le taux d’IS avait été de 28% ou si le taux d’impôt sur le revenu avait été plus faible.

Le plus important à retenir est qu’il n’existe pas de solution magique qui réduirait d’un coup toute imposition. Le plus important est d’anticiper et de choisir ce qui est le plus adapté à votre situation pour éviter toute mauvaise surprise.

Le sort des déficits fonciers sera abordé dans un prochain article.